Рейтинговите агенции дават висока оценка на облигациите, финансиращи просрочени имоти

Кредитните организации са оценили неправилно над 100 милиарда $ задължения за търговски недвижими парцели във все по-популярен сегмент на пазара, споделят ветерани от ипотечните заеми, в това число минимум дузина покупко-продажби които поддържат рейтинги от най-голям капиталов клас, макар че кредитополучателите са в несъблюдение.

Съмнителните рейтинги се появяват в част от пазара на ипотечни облигации, който се е развил през последното десетилетие или повече, в който покупко-продажбите са обезпечени с един заем или ипотека върху една огромна офис постройка, а не върху пакет от голям брой парцели.

Сделките с един заем в този момент съставляват към 40 % от близо 700 милиарда $ в неизплатени търговски ипотечни облигации. Разработчиците ги харесват, тъй като могат да получат по-добри условия, в сравнение с просто да вземат заем от банка. Инвеститорите харесват покупко-продажбите, тъй като са склонни да имат плаващи лихвени такси, което ги изолира от средата на високи лихви през последните години.

Една от тези покупко-продажби е 1407 Broadway, 48-етажна кула в шивашкия квартал на Ню Йорк, която е изправена пред забрана. Собственикът, основаната в Сан Франциско Shorenstein Properties, не е направил заплащане от юли по ипотеката за постройката, която към този момент не генерира задоволително наем, с цел да покрие разноските си и лихвените заплащания.

Въпреки това, 187 милиона $ в облигации, обвързани с дълга на постройката, към момента са сложени на AA от Fitch – рейтинг, съгласно организацията, е непокътнат за кредитополучатели с „ доста високо кредитно качество “ и задължения с „ невисок риск “ на несъблюдение.

За множеството ипотечни облигации с висок рейтинг, едно несъблюдение на заем може да не повлияе на рейтинга му или способността на вложителя да бъде изплатен. Но договорката за облигации за 350 милиона $ за 1407 Broadway, повече от половината от които беше с рейтинг AAA, е подкрепена единствено от благосъстоянието на 1407 Broadway.

Сделки като 1407 Broadway карат хора като Род Дубицки, някогашен Кредитен анализатор на Moody's и Credit Suisse, с цел да направи съпоставения с проблемите, довели до финансовата рецесия, при която рейтингови организации като Moody's и S&P раздадоха рейтинги AAA на облигации, които бяха съвсем напълно обезпечени от ипотечни кредитополучатели.

„ Това е евентуално и елементарно най-лошият образец за неправилна оценка на огромни скъпи бумаги, който съществува през днешния ден “, споделя Дубицки, който разгласява публикации в обществените медии като The People Economist. „ Интегритетът на рейтинговия развой се е подобрил доста малко [от финансовата рецесия насам]. “

Наблюдатели споделят, че рейтинговите организации не желаят да признаят, че са оценили неправилно AAA договорка и затова не са склонни да намалят рейтинга.

Fitch, посредством представител, сподели, че организацията в действителност е намалила рейтинга на облигацията 1407 Broadway от AAA и я е сложила под наблюдаване за по-нататъшно намаляване. Що се отнася до качеството на рейтингите на покупко-продажбите с един заем, представителят на Fitch сподели, че компанията не може да разяснява данните за цялата промишленост и че методите на другите рейтингови организации се разграничават.

Moody’s и S&P, които също издават рейтинги на облигации с един актив, само че не оцениха 1407 Broadway, отхвърлиха коментар за тази публикация.

Оценките AAA би трябвало да демонстрират, че рискът кредитополучателят да не извърши отговорностите си е извънредно невисок. От фирмите в S&P 500 единствено две са с рейтинг AAA, софтуерният колос Microsoft и производителят на медикаменти Johnson & Johnson.

„ Никога не би трябвало да имате загуба от облигация с рейтинг AAA “, споделя Итън Пенър, капиталов банкер, който оказа помощ за основаването на първата комерсиална ипотечна облигация при започване на 90-те години. „ Трите букви „ AAA “ до облигация значат, че светът може да свърши и вие няма да имате никакви загуби. “

Въпреки това, редица покупко-продажби с рейтинг AAA наподобяват все по-рискови. Дубицки е основал лист със покупко-продажби с облигации, които той назовава „ Мръсната дузина “, които или в началото са били с рейтинг AAA, или към момента са, макар че кредитополучателят е или отложен, или в несъблюдение. Ark Capital Advisors, да вземем за пример, изостана с ипотеката си на офис кула в Сан Франциско 600 California Street през март 2023 година и в този момент дължи повече от $9,5 милиона в просрочени заплащания. Облигациите, които в началото бяха с рейтинг AAA, в този момент се търгуват за 74 цента за $, съгласно Bloomberg.

В допълнение към 1407 Broadway, Shorenstein изостава и с ипотеката си на 1818 Market Street, кула в центъра на Филаделфия с 1 милион квадратни фута офис пространство. Shorenstein за първи път пропусна заплащането по заема си през август и в този момент изостава с повече от $3 милиона. Този месец ипотечният сервиз реши да разгласи Shorenstein в несъблюдение, откакто кредитополучателят изиска да промени заема. И въпреки всичко облигациите на 1818 Market Street за 75 милиона $ с един заем, продадени на вложители през 2021 година, към момента са с рейтинг AAA както от S&P, по този начин и от Morningstar DBRS.

Критиците предизвестиха, че рейтингите на търговски ипотечни облигации, обезпечени с един заем, защото им липсва диверсификация, не са толкоз надеждни, колкото други рейтинги на облигации. Марк Джофе, който е работил за ипотечен дълг на Moody's в средата на 2000-те години и който в този момент е политически анализатор в Cato Institute, написа за своите опасения по отношение на покупко-продажбите с един актив през 2015 година по отношение на рисковете, свързани с по-старите търговски центрове, които са били тогава се употребява за поддръжка на тези покупко-продажби.

В средата на 2020 година Федералният запас отхвърли да одобри облигации на CMBS с един заем като поръчителство за краткосрочни заеми в инструмент за незабавно кредитиране от ерата на Covid.

Проверката на тези покупко-продажби се ускори неотдавна, откакто вложителите изгубиха 26 % от първичната си инвестиция в облигация, в началото с рейтинг AAA и подкрепена от една единствена постройка – бившето седалище в Манхатън на застрахователната компания MONY, на 1740 Broadway. Сградата беше купена от Blackstone за 605 милиона $ през 2014 година, само че неотдавна беше продадена при забрана единствено за 186 милиона $.

„ Мисля, че рейтинговите организации би трябвало да поемат отговорността, както направихме с жилищните ипотечни скъпи бумаги и финансовата рецесия “, сподели Йофе. „ Имаме клас активи, за който е потвърдено, че е повреден и все пак към момента имаме повече покупко-продажби, които се случват и получават рейтинги AAA, които не заслужават. “